Eszközkezelő és a válások

avagy mi lesz a bérleti szerződésekkel, amennyiben az ingatlanban lakók szétköltöznek

Azt hiszem mai világunkban a válási statisztikákat szemlélve nyugodtan kijelenthetjük, hogy valós problémáról és gyakori jelenségről van szó. Ráadásul az sem titok, hogy azok a családok, akik anyagilag igen nehéz helyzetbe kerülnek, talán gyakrabban is kerülnek válás közelébe, mint hogy összekovácsolódnának a nehézségek megoldása érdekében. Valójában hogy miért is válik el a két fél lényegtelen ebben az összefüggésben. 

A jogi procedúra, míg a hiteladós család eljut az Eszközkezelő Zrt-vel az ingatlan adásvételi és bérleti szerződésének aláírásáig akár több mint egy évig is elhúzódhat. Bizony előfordulhat, hogy véglegesen megromlik egy pár kapcsolata ez idáig. És mivel a szerződések határozatlan időre köttetnek meg, természetszerűleg a válás bármikor a történetben bekövetkezhet.

Válások esetén a problémát azok az esetek fogják jelenteni, ahol az Eszközkezelőnek átadott ingatlan teljes mértékben csak az egyik fél tulajdonában volt. Az Eszközkezelő bérlőnek csak azt a felet tekinti, akinek az ingatlan a tulajdonában volt. Természetesen bent lakhat a házastárs, családi pótlékra jogosult gyermek, újabb házastárs is, mint bérlővel együtt lakó személyek. A szerződés megkötésekor és a későbbiekben sincs mód arra, hogy bérlőtársi jogviszonyt hozzanak létre a felek, vagy átvegyék magát a bérleti szerződést.

Fontos kiemelnem, hogy mivel családokról van szó, nyilván az esetek nagy részében gyermekek is laknak az ingatlanban. Magyarán a jogalkotó mulasztása elsősorban a gyermekekre nézve hátrányos. Ugye válás esetén rendelkezni kell az utolsó közös otthon helyzetéről és a gyermekek elhelyezéséről. Általában az a fél marad az ingatlanban, akinél a gyermekek maradnak. Most ez szintén lényegtelen, hogy miért éppen annál a szülőnél maradnak, akinek nem volt tulajdonjoga az ingatlanban, ennek pedig az a következménye, hogy bérlő vagy társbérlő sem lett.

A válás szintén egy jogi procedúra, akár évekig is elhúzódhat, tehát a különköltözés következtében előálló helyzet az lesz, hogy a bérlő elhagyja az ingatlant, a volt házastárs a gyermekekkel marad. A jó érzés azt mondaná, hogy természetszerűleg a bérleti díjat az fizeti, aki maradt a házban. Amennyiben az Eszközkezelő felé nem tesznek semmilyen jelzést, hogy már a bérlő nem lakik az általa bérelt ingatlanban, és a bentlakó fizeti a saját költségeit, akár mondhatnánk, hogy minden mehetne határozatlan ideig. Na de ugye nem ily egyszerűen szoktak a dolgok történni.

Először is bizony azzal, hogy a bérlő kiköltözik a bérleményből, megszegi a bérleti szerződést, mivel kötelessége lenne a lakásbérleti szerződés hatálya alatt életvitelszerűen az ingatlanban lakni. Sőt, amennyiben két hónapot meghaladóan távol tartózkodna az ingatlanból, azt is köteles bejelenteni, különben felmondásra kerülhet a bérleti szerződés.

Bérlő igyekszik betartani a jogszabályokat és hogy a későbbi ellenőrzések során ne derüljön ki, hogy bizony nem is lakik az ingatlanban, inkább bejelenti távozását. Maradjunk annyiban, hogy a bérleményt elhagyó felet az érdekli csupán, hogy a gyerekeinek a későbbiekben is legyen hol lakniuk. Tehát bejelentette a bérbeadónak, hogy nem lakik bent, azonban a volt házastársa továbbra is az ingatlanban lakik. Aztán megszületik a válási egyezmény, mely szerint a váló felek tisztázzák a bérlemény bérleti helyzetét a bérbeadóval. Beküldik a válásról és a megegyezésről szóló iratokat bérbeadónak. És itt jön a gubanc...

A gyakorlatban nincs rá mód, hogy ilyen esetben a bérlő személye megváltozzon. Magyarán a lakásban bent maradó, és tulajdonképpen ott jogosan lakó személy, azon lehetséges okból kifolyólag, hogy az életközössége megszűnt a bérlővel, a továbbiakban nem veheti át az ingatlan bérletét. Egyetlen esetre tért csak ki a jogalkotó, amennyiben a bérlő elhalálozna, átveheti a volt házastárs, élettárs a bérleti jogviszony folytatását. Persze azt értem, hogy mivel határozatlan időre kötettett szerződésről van szó, bekövetkezhet akár a bérlő halála is. Ugyanakkor az egy valós élethelyzet, hogy megromlik a felek kapcsolata és különválnak útjaik. Tulajdonjogról pedig az ő esetükben már egyáltalán nem beszélhetünk. Az egyik fél - és nyilván az lesz az a fél - aki könnyebben megtudja oldani az új otthonba költözést, elhagyja az ingatlant. A gyerekek pedig maradhatnak az általuk megszokott környezetben, lesz fedél a fejük felett. Az ingatlan sem maradna bérlő hiányában, hiszen a bent maradó félnek is érdeke, hogy a későbbiekben legyen hol laknia.

Ha a bérlő a rendezés érdekében felmondja a bérleti szerződést, ezzel sem fogja tudni megoldani a helyzetet. A jogszabály ugyanis azt írja elő, hogy a bérlői felmondás esetében a vele jogszerűen együtt lakóknak szintén el kell hagyniuk a bérelt ingatlant. Arra sem tért ki a jogalkotó, hogy ilyen esetben - akár méltányosságból - de a jogszerűen ott lakók tovább bérelhessék a házat, amennyiben igényük lenne rá. Azt se felejtsem el, hogy bizony a felmondás utáni hónap utolsó napjáig megoldást kellene a bent lakóknak a lakhatásukra találni. Ez nem egy nagyon hosszú idő. Persze ha még sem sikerülne kiköltözni addig az ingatlanból, sebaj Eszközkezelő jogcím nélküli lakáshasználati díjat fog felszámítani, addig míg az átadásra nem kerül sor. 

Azt azonban ne felejtsük el, hogy ha már egy életközösség javíthatatlanul megromlott, a felek bizalmatlanok egymással, esetleg egyéb jóindulattól vezérelve nem együttműködőek, visszaélnek azzal, hogy a bérleti díj nem a nevükre szól, vagyis fizethetne a bérlő is, hiába nem is lakik ott, stb... - rengeteg vitás dolog származhat a későbbiekben egy jogilag tisztázatlan helyzetből.

Összefoglalva a NET törvény és az ennek értelmében született bérleti szerződések szabályai, valamint az általános szerződési feltételek a sok szigorú előírásaik ellenére sem tartalmaznak egy ilyen napjainkban gyakran előforduló élethelyzetre jogorvoslatot.

A következményei, hogy nem vehetik át a bérleti jogviszonyt, súlyosak:

• Mehetnek albérletbe. Mondanom sem kell, hogy egy eszközkezelős bérleti díj és egy albérlet díja milyen messze vannak egymástól. Ezzel veszélybe kerülhet a megélhetésük.
• Vegyen magának új otthont. Mikor egy család megjárta már a hadak útját a devizahitelük következtében, valószínűleg nem hitelképesek egy újabb hitel felvételére, és félnek is tőle, mint a tűztől.
• Az egész ország viszonylatában nézve alig léteznek szociális bérlakások, esetleg városokban, de vidéken semmi.
• Hajléktalanság. Amennyiben nem sikerül magának megfelelő és megfizethető lakhatási lehetőségre szert tennie, nincs más alternatívája.

Amennyiben a 2011. évi CLXX. törvény a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó, rászorult természetes személyek lakhatási problémáinak megoldása, valamint a gazdasági válság hatásainak tompítása érdekében jött létre, nem értem hogyan és miért nem tért ki a törvényhozó erre a valós élethelyzetből fakadó problémára. Annyi jogszabályt alkotnak manapság, az eddigi törvények felülvizsgálata lehet hasznosabb lenne. Amennyiben korrigálnák, nem kerülnének utcára gyerekek egy ilyen törvényi hiányosság miatt. Teljesen abszurdnak találom, hogy egy olyan törvény, ami éppen arra hivatott, hogy a hajléktalanságtól védje meg az embereket, képes még is egy válás kapcsán a hajléktalanság felé taszítani a jogszerűen ott lakókat. 

Amennyiben érdekesnek találtad az írásomat és úgy gondolod, hogy másoknak is hasznára válna, kérlek oszd meg, hogy hozzájuk is eljuthasson. Facebook oldalamon tudsz követni és hozzászólni vagy írhatsz ide: hopihetanc@gmail.com.